寒冬和暖春，看似矛盾的一組詞，某些情況下卻又在共生。

資本寒冬，企業(yè)緊咬牙關(guān)，急需節(jié)約成本。這對于聯(lián)合辦公行業(yè)來說，是不可多得的暖春。

氪空間第四季度的業(yè)績就呈現(xiàn)出爆發(fā)之勢，工位服務(wù)的簽約金額已經(jīng)超過今年前三季度總量，12月份的單月簽約金額更是有望突破億元大關(guān)。

但需要明確的是，暖春這一環(huán)境因素，僅能作為氪空間業(yè)績爆發(fā)的必要不充分條件。除此之外，我們還要從氪空間自身出發(fā)，去尋找更多答案。

文：彬彬（熊出墨請注意）

寒冬與暖春

開源節(jié)流，簡簡單單四個字，著實令不少企業(yè)頭大。

考慮到企業(yè)的艱難處境，經(jīng)緯中國創(chuàng)始管理合伙人張穎給出了幾條建議。

融資，企業(yè)要把每周50%的事件花在融資上，為漫長的寒冬備足糧草。另外，認識到環(huán)境的殘酷性，做好最壞的打算。算清身邊100%能調(diào)用的錢，裁員、搬家、換城市，甚至可以考慮換賽道。

總而言之，還是圍繞著開源節(jié)流展開。盡可能地控制成本，把手里的錢都花在刀刃上。

聯(lián)合辦公，是一個極佳的選擇。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，10個人的創(chuàng)業(yè)團隊，若選擇在北京中關(guān)村、上海浦東等核心地帶辦公，入駐氪空間每月的總開支在2萬元左右。相比租用傳統(tǒng)辦公樓的成本，可以節(jié)省30%-50%。

企業(yè)也已經(jīng)意識到這一點。今年第三季度、第四季度，北上廣深商業(yè)辦公租賃的成交量，下降趨勢明顯。

另一邊，進入第四季度之后，氪空間新客戶的數(shù)量和簽約金額都有明顯的提升。10月簽約金額是9月的兩倍多，11月環(huán)比增長接近80%，12月前三周的簽約金額再創(chuàng)新高，超過11月總數(shù)。

增長其實是在意料之中。氪空間董事長兼創(chuàng)始人劉成城在10月底就曾表示，在經(jīng)濟環(huán)境不確定性比較高的時候，會有越來越多的企業(yè)轉(zhuǎn)向聯(lián)合辦公。

聯(lián)合辦公行業(yè)萌芽之初的時代背景，也與當下的寒冬有著一定的相似性。被認為是行業(yè)鼻祖的WeWork，2010年創(chuàng)立時，正值經(jīng)濟危機恢復期。小團隊、創(chuàng)業(yè)公司集體涌現(xiàn)，聯(lián)合辦公靈活的租期，相對便宜的成本，以及較高的服務(wù)質(zhì)量，與企業(yè)的需求不謀而合。

再后來，行業(yè)逐漸成熟。WeWork也展開了全球化的布局，進軍中國，成了氪空間最大的競爭對手。而在這次正面對抗中，無疑是氪空間占了上風。

環(huán)境是不變量，傳出捷報的僅有氪空間一家，這就說明，資本寒冬嚴格意義上并不能與聯(lián)合辦公的暖春劃上等號。

為什么是氪空間？

時勢造英雄不假，但時勢也有自己的判斷。實力不達標者，站上風口，也很難飛起來。氪空間之所以能夠?qū)崿F(xiàn)爆發(fā)，與其自身的某些要素是分不開的。

首先是品質(zhì)。

近兩年，聯(lián)合辦公行業(yè)成為一條熱門賽道，玩家涌現(xiàn)，資本追逐。據(jù)艾媒資訊統(tǒng)計，今年上半年國內(nèi)聯(lián)合辦公平天數(shù)已經(jīng)超過300個，運營面積達到1200萬，可提供200萬個工位。

與其他野蠻生長的行業(yè)一樣，聯(lián)合辦公也出現(xiàn)了不可避免的管理難題。

戴德梁行5月份發(fā)布的調(diào)研報告顯示，中國聯(lián)合辦公主要分布在六大市場，分別為北京、上海、廣州、深圳、臺北、香港。截至今年第一季度，國內(nèi)品牌在北上廣深市場占比79%，其余被海外品牌占據(jù)。

從模式上劃分，聯(lián)合辦公企業(yè)無外乎兩種，自營和混合。氪空間是自營模式的代表玩家，優(yōu)客工場、夢想加、納什空間屬于后者。

二者相比，混營模式通過自營、加盟、合作等多種混合的經(jīng)營方式，能夠達到快速搶占市場的目的，前期的投入相對較少。但是，各個辦公社區(qū)的品質(zhì)、規(guī)模和經(jīng)營狀況，都極難實現(xiàn)整齊劃一。隨著后期體量漸大，矛盾也會加劇。

自營模式雖然投入更多，但是對應著更高的品質(zhì)，能夠給入駐的用戶帶來更優(yōu)質(zhì)的體驗。比如氪空間，艾媒咨詢數(shù)據(jù)顯示，上半年中國聯(lián)合辦公品牌用戶總體滿意度排行中，氪空間以7.42分位居首位。

此外，氪空間配套的資源支持，是其高品質(zhì)的又一大保障，也是氪空間的獨特優(yōu)勢。眾所周知，氪空間背后是36氪。作為國內(nèi)知名的科技、創(chuàng)投媒體，36氪一直服務(wù)于創(chuàng)業(yè)者和投資人。包括滿足創(chuàng)業(yè)者尋求報道、融資、學習成長的需求，為投資人提供信息對接等。

堅守品質(zhì)帶來良好口碑，氪空間的品牌形象得以樹立，為其未來業(yè)務(wù)的開展打下基礎(chǔ)。

其次是擴張能力。

殘酷的商業(yè)競爭中，光有品質(zhì)還不夠，還要兼具速度。氪空間在過去的發(fā)展中，已經(jīng)積累下大量成功經(jīng)驗，就像模版一般，實現(xiàn)又快又穩(wěn)地擴張。

理論指導事實踐，大到社區(qū)選址，小到桌椅間距，氪空間都要事先進行一番精準計算。選址方面，氪空間總裁鐘澍曾做過分享，“氪空間在哪里，哪里就是創(chuàng)業(yè)中心”。

先是通過36氪、中國經(jīng)濟研究院、中國科學院大學大數(shù)據(jù)挖掘與知識管理重點實驗室共同編制的中國創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)指數(shù)，定位創(chuàng)業(yè)熱門城市。再根據(jù)獨創(chuàng)的“六邊形理論”，綜合考量區(qū)域、交通、商業(yè)、資源、居住、氛圍等因素，找出最佳地段，落實選址。

其他環(huán)節(jié)，氪空間也在逐一深入力爭精細化。之前在《氪空間自營面積領(lǐng)跑國內(nèi)聯(lián)合辦公，是意外還是必然？》一文中，熊出墨請注意就曾提到，氪空間投入大量精力打造自己的供應鏈。地板、桌椅、燈具，都在尋求最好的供應商，最具性價比的解決方案。

科學的指導之下，將整套業(yè)務(wù)流程標準化、智能化，經(jīng)過不斷的磨合，氪空間在開辟新戰(zhàn)場之時，建設(shè)新社區(qū)時，僅需在已有的框架之上，因地制宜地做出具體的調(diào)整。省時省力，效率得到大幅提升。

截至6月底，氪空間的管理面積已經(jīng)達到27.3萬平方米，工位數(shù)量42000個，全面領(lǐng)先其他自營玩家。而第四季度，氪空間又有12個新社區(qū)正式開業(yè)，新增工位接近10000個，這已經(jīng)超過2017年全年新增的工位數(shù)量?？梢娖鋽U張能力之強。

最后是誠意。

11月22日，氪空間發(fā)起“感恩節(jié)·暖冬”活動。宣稱將讓利1億元，全國十余個社區(qū)的辦公工位，以最低五折的價格提供給全國5000家中小微企業(yè)。

對于為開源節(jié)流苦惱的企業(yè)來說，辦公成本進一步降低。

在此之前，劉成城還曾表態(tài)，要把氪空間的利潤率控制在10%，遠低于行業(yè)平均水平。以WeWork為例，其利潤率在30%左右。

熊出墨請注意認為，氪空間在定價上表現(xiàn)出的誠意，一方面能夠起到教育市場的作用，讓更多的企業(yè)接受并選擇聯(lián)合辦公，推動行業(yè)整體向前發(fā)展。另一方面，也有利于氪空間自己占領(lǐng)市場，擴大競爭優(yōu)勢。

寫在最后

聯(lián)合辦公的暖春仍在持續(xù)。

艾媒咨詢數(shù)據(jù)顯示，今年中國聯(lián)合辦公行業(yè)市場規(guī)模將達到600億元，同比增長159.3%。預計往后增長率會有所下降，但依然未脫離高速發(fā)展的軌道，明年極有可能突破千億大關(guān)。

氪空間的爆發(fā)既為2018年畫上一個圓滿的句號，也給2019年開了一個好頭。

但是，隨著資本市場升溫，企業(yè)壓力減小，挑戰(zhàn)將再次浮出水面。屆時，爆發(fā)力如何轉(zhuǎn)化為持久力，就將成為擺在氪空間眼前的新議題。

本文首發(fā)于微信公眾號「熊出墨請注意」，文：彬彬，轉(zhuǎn)載請注明來源并保證文章完整性

你永遠不知道，明天和意外哪一個會先來臨。

今年3月份，優(yōu)客工場宣布與無界空間合并，投資方表示此舉“孕育著無限可能”。而近日，無界空間被曝拖欠業(yè)主租金，入駐企業(yè)因此受到嚴重影響，另一邊優(yōu)客工場卻遲遲未能給出解決方案。

因為主角是聯(lián)合辦公領(lǐng)域的兩家明星公司，這起糾紛引發(fā)社會各界廣泛關(guān)注。與此同時，行業(yè)飽受詬病的“二房東”模式也再次被搬到臺前。

文：彬彬（熊出墨請注意）

是個例？還是行業(yè)隱患？

出現(xiàn)問題的無界空間項目位于北京望京南，該項目總面積3500平米，共有600個工位。

據(jù)熊出墨請注意了解，入駐企業(yè)按季度預付租金，已經(jīng)足額繳費至1月14日。而無界空間，自2018年9月起便開始拖欠業(yè)主租金。

10月份，入駐企業(yè)、業(yè)主和無界空間簽訂三方協(xié)議，明確無界空間應在11月8日之前支付給業(yè)主合計301萬元。但規(guī)定時間已過，無界空間仍拖欠租金271萬元，業(yè)主采取停水停電的極端催款措施。

因工作無法正常開展，被逼無奈，入駐企業(yè)只好重復繳納租金。并且，11月底，優(yōu)客工場方面還告知入駐企業(yè)，決定關(guān)停望京南項目。

此事曝光之后，中國網(wǎng)財經(jīng)聯(lián)系到無界空間聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO韓昕锜，他表示公司目前正在整合，望京南項目拖欠租金一事，需要再跟財務(wù)部進一步核實。

韓昕锜口中的合并，開始于今年3月份。當時合并消息一出，優(yōu)客工場的總估值順勢由90億上漲至110億。但是，按照現(xiàn)在情況來看，強強聯(lián)合并沒能達到1+1>2的效果，此前存在的痛點非但沒能得到解決，反而有擴大的趨勢。

事件持續(xù)發(fā)酵，不少報道中出現(xiàn)“甩手跑路”、“套現(xiàn)離場”等猜測。12月7日，無界空間官方發(fā)布聲明，表示“望京南項目的確發(fā)生了一些意料之外的問題”，目前“仍在積極處理當中?！?/p>

熊出墨請注意認為，這起糾紛作為典型的反面教材，既給其他公司以警醒，又一定程度上暴露出聯(lián)合辦公行業(yè)難以掩蓋的共性問題。

歷經(jīng)為期幾年的野蠻生長，業(yè)內(nèi)普遍認為2018年將是聯(lián)合辦公行業(yè)的洗牌之年，競爭力不足的公司面臨著被并購、出局的風險。頭部玩家若跑得太快，暴露出的問題也可能越多。

簡而言之，優(yōu)客工場和無界空間并非個例。那么，其問題到底出在哪？其他公司又要怎樣避免類似糾紛再次發(fā)生？

奔跑過后一地雞毛

量變促成質(zhì)變，優(yōu)客工場和無界空間拖欠租金一事，并不是某一個環(huán)節(jié)出了問題，而是多重因素的共同作用最終導致的結(jié)果。

首先可能還是企業(yè)發(fā)展速度比較快帶來的一系列連鎖反應。優(yōu)客工場創(chuàng)立于2015年4月，生來就自帶明星光環(huán)，其創(chuàng)始人是此前萬科集團副總裁毛大慶。一路走來，優(yōu)客工場已經(jīng)躋身行業(yè)領(lǐng)先之列。

就在剛剛過去的11月，優(yōu)客工場完成了2億美元的D輪融資。對應估值30億美元，較8月份C輪融資時18億美元估值大幅增長。而在此之前，優(yōu)客工場短短三年多時間內(nèi)已經(jīng)完成數(shù)輪融資。投資方名單囊括紅杉資本、創(chuàng)新工場、真格基金、普思資本等知名投資機構(gòu)。

融資的同時，優(yōu)客工場還在不停地跑馬圈地。官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至目前優(yōu)客工場開業(yè)城市已經(jīng)達到40座，合作服務(wù)商已有1069家。但今年8月份，《中國經(jīng)營報》記者在實地調(diào)查走訪之后發(fā)現(xiàn)，優(yōu)客工場“出租運營狀況良莠不齊”。有的項目出租率高達95%，有的則僅有75%。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，出租率平均達到85%時，才能保持盈虧平衡。

業(yè)內(nèi)人士透露，自營模式下的聯(lián)合辦公，管理標準較為統(tǒng)一，出租率一般較高且能夠保持在相近水平。而優(yōu)客工場并非如此，通過并購整合，旗下聯(lián)合辦公場區(qū)品質(zhì)、規(guī)模參差不齊，會帶來更大的運營壓力。

拿這次糾紛來說，優(yōu)客工場3月份就已經(jīng)宣布和無界空間合并，然而在接受中國網(wǎng)財經(jīng)采訪時，韓昕锜依然表示“不同決策成員會有一些信息上的不同步”。另外，入駐企業(yè)也向熊出墨請注意表示，優(yōu)客工場和無界空間并未就拖欠租金問題進行交接。

其次，從整個聯(lián)合辦公行業(yè)來看，一眾企業(yè)仍然處于跑馬圈地的關(guān)鍵階段。位于頭部，優(yōu)客工場長期處于高壓狀態(tài)，不僅要與聯(lián)合辦公鼻祖WeWork博弈，還有提防其他一眾虎視眈眈的競爭對手。

眾所周知，在進軍中國市場之前，WeWork在其地區(qū)的業(yè)務(wù)，一直是以自營模式為主。但是2015年入華，與中國本土企業(yè)幾個回合較量下來，WeWork似乎是領(lǐng)略到了中國特色，開始做出改變。

3月份優(yōu)客工場合并無界空間，4月份WeWork便宣布合并裸心社，加入“買買買”的隊伍。并且加快開辟新辦公場區(qū)的速度，中國WeWork董事長趙令歡接受《中國企業(yè)家》雜志采訪時表示，預計2018年底，中國WeWork將運營80處辦公地點，實現(xiàn)會員數(shù)40000名。

這些都像是無形的鞭子，驅(qū)使頭部玩家們不斷向前，但并購和整合所帶來的麻煩也逐漸顯露出來。

前景堪憂的“二房東”

縱觀聯(lián)合辦公行業(yè)真的主流玩家，不難發(fā)現(xiàn)，無論是靠地產(chǎn)起家，抑或是聚焦資源和孵化的創(chuàng)投系，實際都是在扮演“二房東”的角色。

毛大慶在2016年底曾對優(yōu)客工場未來商業(yè)模式和盈利方向做出總結(jié)，重點包括：生態(tài)圈的股權(quán)投資，流量搭載和品牌加盟與管理輸出?！白罱K加盟的不僅是店，也不是簡單的數(shù)據(jù)和人，我們還會加盟很多的資產(chǎn)”，毛大慶堅信，聯(lián)合辦公的想象空間巨大，很有可能出現(xiàn)千億市值的公司。

熊出墨請注意從入駐企業(yè)那里得到證實，除了租賃服務(wù)之外，其確實還能享受到生活類、法務(wù)財務(wù)類、金融類等服務(wù)。但方向終歸是方向，現(xiàn)實情況卻是，優(yōu)客工場場租收益一度占到總收益的90%。去年毛大慶還曾披露出一則數(shù)據(jù)，優(yōu)客工場非桌子以外的收入占比僅為8%。

在優(yōu)客工場官網(wǎng)找到的一份《2018年中國聯(lián)合辦公活力指數(shù)報告》顯示，優(yōu)客工場以92.67的高分排在榜首，領(lǐng)先第二名WeWork中國12.37分。

身為第一名的優(yōu)客工場尚且如此，其他玩家的情況可想而知。但要明確一點，現(xiàn)階段行業(yè)需要“二房東”，但絕不僅只是“二房東”。

SOHO中國董事長潘石屹對這一觀點也表達了認同，他認為聯(lián)合辦公第一要選好地段，第二要做好服務(wù)，現(xiàn)在全國的聯(lián)合辦公項目，“大概有一半都是瞎胡鬧的”。其中，“地段”對應的是“二房東”，“服務(wù)”對應的便是支撐公司長遠發(fā)展的增值服務(wù)。

2017年，中國聯(lián)合辦公行業(yè)市場規(guī)模已經(jīng)達到233.7億元，出于對未來的看好，艾媒咨詢給出預測，今年市場規(guī)模將出現(xiàn)159.3%的同比增長，達到606.1億元。到2022年時，這一數(shù)字或?qū)⑼黄?100億元。

對于任何一家公司來說，這都是極大的機遇。但還是那句話，僅靠“二房東”模式，肯定笑不到最后。優(yōu)客工場也好，WeWork中國也好，都還有很長一段路要走。

最后回到這次糾紛，有法律人士給出專業(yè)意見，優(yōu)客工場理應支付拖欠租金?！豆痉ā返谝话倨呤臈l明確規(guī)定：“公司合并時，合并各方的債權(quán)、債務(wù)，應當由合并后存續(xù)的公司或者新設(shè)的公司承繼?！?/p>

從情理上來看，優(yōu)客工場應該很快就會有所行動。畢竟，前些日子毛大慶在全球企業(yè)社會責任峰會榮獲“企業(yè)社會責任獎”的消息，現(xiàn)今還展示在優(yōu)客工場官網(wǎng)資訊首頁。

本文首發(fā)于微信公眾號「熊出墨請注意」，文：彬彬，轉(zhuǎn)載請注明來源并保證文章完整性

雙創(chuàng)熱潮、共享風口之下，聯(lián)合辦公正變得越來越流行。

艾媒咨詢在《2018年中國聯(lián)合辦公行業(yè)監(jiān)測報告》中寫道，截至今年6月底，國內(nèi)聯(lián)合辦公平臺超過了300家，布局網(wǎng)點超過6000多個，總體運營面積達到1200萬平方米，提供工位數(shù)達200萬個。

尤其值得注意的是，在自營模式的聯(lián)合辦公企業(yè)中，氪空間的管理面積達到了27.3萬平方米，工位數(shù)量42000個，處在行業(yè)首位。

綜合實力對比時，艾媒咨詢指出，市面上主流品牌中，氪空間的運營能力、品牌傳播能力、技術(shù)創(chuàng)新能力都處于領(lǐng)先地位，SOHO 3Q、中國WeWork在資本實力表現(xiàn)突出，納什空間則在布局規(guī)模優(yōu)勢突出。

前有WeWork這一全球共享辦公先驅(qū)，后有潘石屹、毛大慶等地產(chǎn)行業(yè)大佬，混戰(zhàn)之中后來者氪空間的崛起，讓人多少有些意外，就在一年前這家公司還籍藉無名。

但是縱觀國內(nèi)聯(lián)合辦公市場的演變以及氪空間自身的發(fā)展過程之后，又會覺得這一結(jié)果是如此合乎情理。與眾多競爭對手相比，氪空間的嗅覺更敏銳，戰(zhàn)術(shù)更靈活，執(zhí)行更堅決，贏得令人信服。

文：彬彬（熊出墨請注意）

風來了，找到最準確的位置

2010年，WeWork開創(chuàng)共享辦公這個商業(yè)模式，2015年開始有中國企業(yè)將共享辦公引進國內(nèi)，很多企業(yè)都意識到這是個巨大的風口，但大家都在嘗試找到最準確的位置。

2015年，國家層面大力提倡“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015到2017年新注冊企業(yè)數(shù)量逐年增長，分別為440萬、550萬、610萬。隨之一同出現(xiàn)的則是各種眾創(chuàng)空間和孵化器，中國科技部數(shù)據(jù)顯示，到2017年國內(nèi)的眾創(chuàng)空間已達5500家，孵化器已有4000家。

聯(lián)合辦公也是在雙創(chuàng)熱潮之中興起，相較于傳統(tǒng)辦公，聯(lián)合辦公租期靈活，門檻較低，并且成本、環(huán)境各方面的優(yōu)勢都較明顯。相較于眾創(chuàng)空間和孵化器，聯(lián)合辦公在服務(wù)內(nèi)容、辦公氛圍上也要更勝一籌。

氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城曾說，2015年出現(xiàn)的各種聯(lián)合辦公、共享辦公、孵化器、眾創(chuàng)空間的企業(yè)，可能一千家也是有的。但是到底是簡單地租下一棟寫字樓做個“二房東”，還是精耕細作自營模式？行業(yè)內(nèi)絕大多數(shù)公司并沒有一個較為明晰的定位和規(guī)劃，其中還有不少是依靠政府補貼度日。

氪空間最早并不是做聯(lián)合辦公，而是36氪旗下孵化器業(yè)務(wù)。當氪空間管理層意識到，聯(lián)合辦公是比孵化器市場更大的業(yè)務(wù)，同時國外又有WeWork走在前面，2016年1月迅速決定轉(zhuǎn)型聯(lián)合辦公，是國內(nèi)最早一批進入聯(lián)合辦公的企業(yè)。

如果氪空間不及時轉(zhuǎn)型，仍舊聚焦于孵化器業(yè)務(wù)，或許能成為全國最成功的一批孵化器，但是孵化器的服務(wù)對象是創(chuàng)業(yè)公司，雖然近幾年創(chuàng)業(yè)公司數(shù)量大幅增加，畢竟只是少數(shù)，聯(lián)合辦公的服務(wù)對象除了創(chuàng)業(yè)公司，更多的是中小企業(yè)，顯然是個更大的市場。

每家公司都希望成為風口上的那只豬，但不是每個人都能站對位置。

走穩(wěn)了，再開始發(fā)力往前跑

進入到聯(lián)合辦公領(lǐng)域之后，互聯(lián)網(wǎng)公司出身的氪空間除了36氪的用戶資源，并沒有太多能夠倚仗的優(yōu)勢。但氪空間并沒有按照互聯(lián)網(wǎng)公司輕資產(chǎn)的模式來做聯(lián)合辦公，而是選擇了前期投入大、重資產(chǎn)的自營模式。

如果當時氪空間采取了品牌加盟模式，管理面積會遠遠超過現(xiàn)在的規(guī)模，但潮水終將退去，當政府的補貼減少后，國內(nèi)很多聯(lián)合辦公品牌發(fā)現(xiàn)用戶流失速度非?？?，要么是企業(yè)有了一定發(fā)展，會尋找更好的辦公環(huán)境，搬走了；要么是創(chuàng)業(yè)公司沒有發(fā)展起來，根本無力支付租金，關(guān)門了。

2017年以來，聯(lián)合辦公行業(yè)出現(xiàn)多次合并，大多是因為運營不力，難以為繼，不得已而選擇抱團取暖。同一時期，采取自營模式，穩(wěn)扎穩(wěn)打的氪空間，明確“核心城市、核心地段、核心商圈”的戰(zhàn)略方向，且摸索出單個社區(qū)盈利的可復制模式。

在產(chǎn)品上，氪空間迄今為止的新開社區(qū)已經(jīng)是4.0版本。劉成城曾在接受采訪時說道，氪空間近兩年一直在埋頭做優(yōu)化，一個社區(qū)大概有130多個參數(shù)，哪些是財務(wù)敏感型，哪些是用戶敏感型，氪空間都會用心研究，“同樣的一層樓，要排布多少個座位，不影響用戶體驗的前提下，讓社區(qū)的收入最大化”。

同時，氪空間投入很大精力打造自己的供應鏈，每一塊地板、每一套桌椅，每一款照明燈具，都力求找到最好的供應商，性價比最高的解決方案。目前，空間標準化體系和專業(yè)的智慧供應鏈模式，使得工程造價降低了20%，家具采購成本降低40%，縮短交付時間，將辦公使用效率提升30%。

更重要的是，氪空間內(nèi)部已經(jīng)摸索出一套成熟的財務(wù)模型，幾千平米的寫字樓租下來，前期投入多少，如何定價，幾年收回投資，出租率到多少能盈利，這讓氪空間在新開社區(qū)時胸有成竹。

目前，氪空間一個月新簽約的寫字樓面積就有5萬多平方米，這個數(shù)字對其他聯(lián)合辦公企業(yè)也許充滿了巨大的風險和未知，但對于氪空間卻是駕輕就熟。

成長，就是先學會走，再學會跑。

追上去，目標是WeWork全球

在中國聯(lián)合辦公市場，氪空間已經(jīng)從追趕者成為挑戰(zhàn)者。在氪空間的規(guī)劃中，將在2020年追上WeWork在全球的業(yè)務(wù)規(guī)模。那么劉成城的底氣到底從何而來？

首先，氪空間的發(fā)展速度驚人。前文中已經(jīng)有提到，氪空間進入行業(yè)要比中國WeWork晚上一些，但是在發(fā)展速度上，氪空間優(yōu)勢明顯。劉成城表示，今年6月底時，氪空間的擴張速度已經(jīng)是中國WeWork的五六倍了。

高力國際公布的《2017年靈活辦公空間展望報告》指出行業(yè)近兩年平均增速約為30%，而氪空間在2018年的預計增速達到了300%。按照氪空間發(fā)展規(guī)劃，2018年底氪空間運營社區(qū)規(guī)模將接近50萬平方米，2019年底將達到150萬平方米。

剛剛落幕的“2018博鰲房地產(chǎn)”論壇上，劉成城表示，截至目前，氪空間在國內(nèi)已開項目有47個，30多個正在裝修中，截至8月底開業(yè)社區(qū)數(shù)量將達到80個，已經(jīng)覆蓋北京、上海、廣州、杭州、南京、天津等11個城市。相比之下，中國WeWork至今只覆蓋了北京、上海、程度、杭州、深圳5個城市。

其次，在規(guī)模迅速擴張的同時，精細化運營和服務(wù)標準化體系的構(gòu)建也在同步落地。艾媒咨詢指出，行業(yè)快速增長使不少聯(lián)合辦公空間模式趨同，服務(wù)質(zhì)量參差不齊。精細化的運營、高品質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量、優(yōu)質(zhì)的用戶工作體驗，是行業(yè)持續(xù)發(fā)展、實現(xiàn)盈利的必經(jīng)之道。

劉成城以小米和蘋果類比，稱氪空間在供應鏈端所做的工作應該是同行內(nèi)幾乎是絕無僅有的。這樣做的效果也十分明顯，今年以來，氪空間新開業(yè)社區(qū)的平均坪效已經(jīng)達到17元，近期新開的社區(qū)坪效最高將突破28元，是同檔次的傳統(tǒng)甲級寫字樓坪效3倍多。并且，氪空間社區(qū)的整體入住率達到了95%左右。

正是基于這些工作，氪空間才得以在用戶滿意度調(diào)查中，超越中國WeWork、裸心社、SOHO 3Q等品牌，以最高分位列榜首。打下口碑，對于后續(xù)的規(guī)?；療o疑大有裨益。

因此，精細化和規(guī)?；g的協(xié)同效應也就更加明顯，精細化運營降低成本，提高效率，且能夠助力規(guī)?；?，最終形成一個正向循環(huán)。其官方透露，氪空間目前經(jīng)過3個月爬坡期的成熟門店，都是盈利狀態(tài)，這一數(shù)字也是遠高于全行業(yè)的平均水平。

在中國內(nèi)地市場的優(yōu)勢確立后，氪空間開始向海外拓展。今年5月，氪空間簽下了中國香港華懋集團旗下的One Hennessey大樓11層至19層。8月2日，氪空間又宣布與香港地產(chǎn)商九龍倉正式簽約，在銅鑼灣時代廣場寫字樓租下約5000平米。

同時，氪空間在新加坡、東京、首爾等亞太地區(qū)核心城市都在尋找合作的拓展目標。氪空間瞄準的目標只有一個，那就是WeWork全球。

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