與房子有關(guān)的話題總是能輕而易舉的上熱搜，只不過(guò)這次從“房?jī)r(jià)、房產(chǎn)稅”變成了“租房”。

這邊已經(jīng)碎了一地的“蛋殼”尚未結(jié)束，合肥又有“夢(mèng)嶺公寓”跑路的消息。這些長(zhǎng)租公寓的品牌名字似乎充滿寓意，不是讓人殼碎，就是讓人夢(mèng)碎。

細(xì)數(shù)長(zhǎng)租公寓的暴雷情況，已經(jīng)遠(yuǎn)超百家，涉及到的租客、房主更是以百萬(wàn)計(jì)。背著租金貸卻還要另行租房的租客，出租了房屋卻沒(méi)收到錢的房主，到底誰(shuí)應(yīng)該為這“一地雞毛”買單？

長(zhǎng)租公寓為何還在“暴雷”？

長(zhǎng)租公寓暴雷并不是個(gè)新鮮事，新鮮的是長(zhǎng)租公寓暴雷能一次又一次的登上熱搜。

在2018年“鼎家公寓”暴雷后，長(zhǎng)租公寓暴雷已屢見(jiàn)不鮮。很多人將原因歸咎于“租金貸”的使用，開(kāi)始了對(duì)“租金貸”的大肆討伐。

如上圖所示，一個(gè)典型的運(yùn)營(yíng)中的長(zhǎng)租公寓，房主將房源委托給長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方，并每月/季度收到長(zhǎng)租公寓支付的固定租金。運(yùn)營(yíng)方收房后經(jīng)過(guò)裝修出租給租客，收取押金及租金。租客與資金方（一般為消金公司、銀行等機(jī)構(gòu)）簽訂一年或更長(zhǎng)期限的貸款合同，并同時(shí)簽訂委托支付協(xié)議，將貸款資金支付給長(zhǎng)租公寓，并按照約定期限還款。

理論上來(lái)講，這種運(yùn)營(yíng)模式下，房主委托出租便于管理；長(zhǎng)租公寓獲得客戶收取租客服務(wù)費(fèi)及資金方的助貸服務(wù)費(fèi)用；租客簽署長(zhǎng)期租房合同，只需月付租金減少資金占用壓力；資金方獲得客戶發(fā)放貸款盈利。這是一種典型的多方共贏模式。

其隱患在于，資金方將租客的一年期或更長(zhǎng)期限的貸款支付給長(zhǎng)租公寓時(shí)，長(zhǎng)租公寓將形成一個(gè)難以監(jiān)控的資金池，一旦長(zhǎng)租公寓將這些資金卷款跑路或挪作他用虧損時(shí)，長(zhǎng)租公寓的暴雷就不可避免。

同時(shí)，由于長(zhǎng)租公寓行業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，多數(shù)企業(yè)也會(huì)將資金用于高價(jià)收取房源，再以低價(jià)出租給租客，以謀求市場(chǎng)占有率的提高和用戶規(guī)模的擴(kuò)大。然而，這種本質(zhì)上虧損的運(yùn)營(yíng)模式，一旦遇到租客不足時(shí)，現(xiàn)金流就會(huì)難以支撐按期付給房主的租金，此時(shí)同樣會(huì)暴雷。

然而，不論是卷款跑路還是“高收低租”，“租金貸”不是原罪，不受監(jiān)管的資金池，才是不斷暴雷的根本原因。

旁氏融資，誰(shuí)來(lái)監(jiān)管？

美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家海曼·明斯基（Hyman P Minsky）在其經(jīng)典理論“金融不穩(wěn)定假說(shuō)”中，將經(jīng)濟(jì)單位的融資模式根據(jù)收入與負(fù)債的關(guān)系分為三類：對(duì)沖融資、投機(jī)融資和龐氏融資。

簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，在對(duì)沖融資中，債務(wù)人的現(xiàn)金流能夠滿足所有負(fù)債的償付。投機(jī)融資中，雖然債務(wù)人現(xiàn)金流不足以償付本金，但足夠償付利息。而典型的旁氏融資中，債務(wù)人現(xiàn)金流不足以償付利息，只能靠變賣資產(chǎn)或借新還舊維持。

以某長(zhǎng)租公寓為例，經(jīng)營(yíng)和投資中的現(xiàn)金流連續(xù)七個(gè)季度為負(fù)，且經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的現(xiàn)金流情況還在不斷惡化，凈流出規(guī)模不斷擴(kuò)大。投資產(chǎn)生的現(xiàn)金流同樣為凈流出。企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)全靠籌資而來(lái)的資金維持經(jīng)營(yíng)，是典型的旁氏融資行為。

在多數(shù)龐氏融資中，通常都與欺詐性的融資活動(dòng)聯(lián)系在一起。而即便不是欺詐性融資，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)值不足或現(xiàn)金流斷裂時(shí)，旁氏融資將戛然而止，無(wú)法償還的債務(wù)引發(fā)的便是企業(yè)破產(chǎn)，乃至金融危機(jī)。

以上長(zhǎng)租公寓的財(cái)務(wù)情況是眾多同類企業(yè)的一個(gè)縮影。然而很難想象，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)如此之大的融資性行為的監(jiān)管幾乎為零。作為租房信息中介的長(zhǎng)租公寓有住建部管理，資金方（銀行、消金公司等）發(fā)放貸款有央行、銀保監(jiān)管理，唯獨(dú)作為融資主體的信息中介（長(zhǎng)租公寓），在過(guò)去兩年中一直缺少管理。

住房租賃準(zhǔn)入門檻為何如此之低？

住房是一個(gè)關(guān)乎民生、關(guān)乎百姓幸福的事情。高房?jī)r(jià)之下，當(dāng)買房成為一件讓眾多中低收入者奢望的事情時(shí)，租房既是無(wú)奈也是現(xiàn)實(shí)的選擇。

在國(guó)外的住房市場(chǎng)中，德國(guó)有近50%的人選擇租房，日本的租賃房屋占新增住房的40%以上，英國(guó)、美國(guó)等國(guó)家的租房人群也常年占比超過(guò)30%。因此，發(fā)展長(zhǎng)租公寓利于個(gè)人、利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，更利于增加居民的福祉。

國(guó)內(nèi)也鼓勵(lì)通過(guò)租房實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉”等住房制度和政策。特別是2015年國(guó)務(wù)院提出了“大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃”，2016年又出臺(tái)了指導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，政策的風(fēng)口下，長(zhǎng)租公寓就像“風(fēng)口上的那只豬”一樣，被吹了起來(lái)。

然而，和快速膨脹的長(zhǎng)租公寓行業(yè)相比，對(duì)于長(zhǎng)租公寓的準(zhǔn)入和管理標(biāo)準(zhǔn)卻異常之低，僅有的《商品房屋租賃管理辦法》也面臨著法律位階低、執(zhí)行力不足、可操作性不強(qiáng)等問(wèn)題。

相比之下，國(guó)外的租房市場(chǎng)中，不論是機(jī)構(gòu)還是從業(yè)人員，都有嚴(yán)格的準(zhǔn)入和持續(xù)監(jiān)管。

美國(guó)不僅有《房地產(chǎn)執(zhí)照法》等嚴(yán)格的法律規(guī)制，房地產(chǎn)中介人員還需要進(jìn)行嚴(yán)格的考核，取得資格證書后才能夠上崗，而且對(duì)學(xué)歷、工作年限、個(gè)人信譽(yù)等也有硬性要求，后續(xù)每年還要接受全面的培訓(xùn)和繼續(xù)教育。

德國(guó)也在市場(chǎng)管理和租金管理有嚴(yán)格的要求，更是對(duì)租房的環(huán)境、設(shè)施、質(zhì)量等都有著具體的劃分，租房的各種細(xì)節(jié)都會(huì)受到嚴(yán)格的監(jiān)督和把控。英國(guó)則是建立了完善的租房信用體系，失信者會(huì)寸步難行。

而和我國(guó)最具相似性的日本，除了完善的法律制度和嚴(yán)格的從業(yè)人員準(zhǔn)入外，中介機(jī)構(gòu)還需要在運(yùn)營(yíng)前繳納一定的保證金，用以賠償中介機(jī)構(gòu)違規(guī)時(shí)對(duì)市場(chǎng)主體的損失。

除了美、德、英、日等發(fā)達(dá)國(guó)家外，大部分經(jīng)濟(jì)體在建設(shè)租房市場(chǎng)過(guò)程中，都首先建立了異常嚴(yán)格的機(jī)構(gòu)和個(gè)人準(zhǔn)入管理措施，其核心原因在于，一旦租房中介出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)有極大的負(fù)外部性，特別是對(duì)于本就收入低下的租客而言。

因此，加強(qiáng)市場(chǎng)準(zhǔn)入和從業(yè)人員的管理，是發(fā)展長(zhǎng)租公寓的必要，也是前提。

誰(shuí)為長(zhǎng)租公寓的問(wèn)題買單？

馬斯洛需求理論將人的需要分為生理需求、安全需求、歸屬與愛(ài)需求、尊重需求、自我實(shí)現(xiàn)需求。

如果說(shuō)投資P2P是在生理和安全之上的需求，那么租房則是一個(gè)人滿足自身最低需求的“生理需求”，當(dāng)最基本的生理需求無(wú)法滿足時(shí)，學(xué)習(xí)、工作、生活都是無(wú)源之水、無(wú)本之木的妄想。

在眾多長(zhǎng)租公寓暴雷的事實(shí)中，都有權(quán)益受到損害的人。出租了房子的房主沒(méi)收到錢，發(fā)了貸款的資金方多了壞賬和眾多輿論的唾棄，長(zhǎng)租公寓員工被拖欠了工資還要被租客罵無(wú)良……

然而，租客仍然是這場(chǎng)暴雷中受害最深，也是受影響最大的人群。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)租房人群超過(guò)了兩億人，其中70%以上是初入職場(chǎng)的90后、95后、00后，一年的“租金貸”可能是很多人兩到三個(gè)月甚至更多的工資收入。這些城市中的“打工人”缺乏時(shí)間精力去維權(quán)，難以追償被長(zhǎng)租公寓吞沒(méi)的資金，疲于應(yīng)對(duì)貸款的催收，也不敢不還可能上征信的貸款，甚至還有被迫在深夜和寒冬中搬家的情況。

而在長(zhǎng)租公寓暴雷之外，更多的亂象伴隨著行業(yè)發(fā)展。

對(duì)租客種族、性別、殘疾等方面的歧視，非法潛入、偷拍等對(duì)隱私的侵犯，甲醛房、隔斷房等對(duì)身心健康安全的威脅，隨意解約、漲租等對(duì)合法權(quán)益的侵害……

房主同樣深受其苦，被堆滿垃圾的新房，搬走家具的租客，改建“鴿子籠”的二房東……

看起來(lái)，無(wú)論房主、租客、員工們有多么無(wú)辜，最后也只能由市場(chǎng)中的這群人，為這場(chǎng)聲勢(shì)浩大的“長(zhǎng)租公寓暴雷”買單。

誰(shuí)來(lái)解決長(zhǎng)租公寓的發(fā)展難題？

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年至今，陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)糾紛及跑路的長(zhǎng)租公寓企業(yè)已經(jīng)超過(guò)了100家。如果我們秉承善意的觀點(diǎn)，認(rèn)為這些企業(yè)的出發(fā)點(diǎn)，是為了解決住房問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)不善或暴雷是客觀因素，那么顯然，這個(gè)行業(yè)本身存在著特定的發(fā)展難題，而其中重點(diǎn)在于，經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的企業(yè)“沒(méi)錢”且“沒(méi)錢賺”。

“沒(méi)錢”在于缺少發(fā)展的資金，“沒(méi)錢賺”在于行業(yè)利潤(rùn)微薄。

住房租賃市場(chǎng)具有典型的資產(chǎn)流動(dòng)性差、行業(yè)平均收益率低、融資規(guī)模大、資金回收周期長(zhǎng)等難題。想要發(fā)展必須要借助外部融資，也就是“加杠桿”，發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的住房租賃市場(chǎng)同樣如此。

但是，杠桿并非是用消費(fèi)貸加在消費(fèi)者頭上，而是鼓勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，特別是住房租賃證券化產(chǎn)品REITs。美國(guó)2018年末的住宅REITs 總市值高達(dá)1307 億美元，遠(yuǎn)超住宅開(kāi)發(fā)總市值407 億美元；同期，日本的住宅租賃REITs 超過(guò)14萬(wàn)億日元，REITs是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)最重要的融資渠道。

相比之下，國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓根本沒(méi)有有效、穩(wěn)定且大規(guī)模的融資渠道。自身無(wú)法融資的長(zhǎng)租公寓，打著“金融創(chuàng)新”的旗號(hào)發(fā)展“租金貸”，也不得不說(shuō)是一種對(duì)現(xiàn)實(shí)的嘲諷。

“沒(méi)錢”的同時(shí)還“沒(méi)錢賺”，目前我國(guó)租賃市場(chǎng)租金回報(bào)率僅在2% 左右，北、上、廣、深則更低。而日本公寓租金收益率平均在5% 以上，德國(guó)是3%-5%，都遠(yuǎn)超其本國(guó)十年國(guó)債收益率。

解決辦法在于稅收優(yōu)惠制度。例如，英國(guó)規(guī)定二套房用于出租可以免征一定的房產(chǎn)稅，出租產(chǎn)生的相應(yīng)費(fèi)用還可以用于抵扣收入所得稅。德國(guó)政府更加直接，對(duì)所在行業(yè)減免相應(yīng)的稅費(fèi)和資本利得稅。根據(jù)華中師范大學(xué)陳立中等人的研究測(cè)算，我國(guó)目前住房租賃稅率普遍在6%-16%，經(jīng)營(yíng)住房租賃的企業(yè)普遍處于虧損邊緣。這種普遍虧損、盈利難的問(wèn)題，客觀上也推動(dòng)長(zhǎng)租公寓從其他的方面謀求回報(bào)。

因此，不解決融資難和盈利難的問(wèn)題，長(zhǎng)租公寓難談長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

綜合來(lái)看，長(zhǎng)租公寓目前既存在生存問(wèn)題，更存在發(fā)展問(wèn)題。針對(duì)這些問(wèn)題的對(duì)策如控制好資金池的風(fēng)險(xiǎn)，限制用租客的消費(fèi)貸給長(zhǎng)租公寓“加杠桿”；管理好長(zhǎng)租公寓融資風(fēng)險(xiǎn)；提高長(zhǎng)租公寓的準(zhǔn)入；保障租客、房主的權(quán)益；提供政策解決長(zhǎng)租公寓融資和盈利問(wèn)題等。

解決長(zhǎng)租公寓暴雷的問(wèn)題，看起來(lái)既簡(jiǎn)單又很難。無(wú)論如何，只是希望朋友圈和社交媒體上，不再有被迫雪天搬家的“打工人”。

烽巢網(wǎng)注：本文來(lái)源于微信公眾號(hào) 蘇寧金融研究院，作者 ：黃大智