前幾日，青客公寓就社交媒體上傳播的青客公寓倒閉，發(fā)表官方聲明稱，公司目前遇到了資金困難，但目前公司仍在正常運(yùn)營(yíng)。

這一風(fēng)波，再次將沉寂許久的長(zhǎng)租公寓行業(yè)拉進(jìn)了大眾的視野之中。

青客公寓作為“長(zhǎng)租公寓上市第一股”，19年11月上市，去年度營(yíng)業(yè)收入為 12.34億元，同比上年增長(zhǎng)38.65%，凈利潤(rùn)虧損4.98億元，較2018年同比減少0.3%。如今爆出資金鏈問(wèn)題的傳言，雖然被青客否認(rèn)，但背后的問(wèn)題依舊值得深思。

事實(shí)上，國(guó)內(nèi)其他的長(zhǎng)租公寓品牌幾乎都是如此。疫情期間，蛋殼公寓因要求房東減免房租、卻不對(duì)租客減免的“兩頭吃”行為，被稱之為“薅羊毛”，自如也因?yàn)槔m(xù)租租金普遍上漲10%-30%而登上了熱搜。

自2014年到2015年行業(yè)爆發(fā)以來(lái)，五年的時(shí)間，長(zhǎng)租公寓還是依然的脆弱。曾經(jīng)被譽(yù)為創(chuàng)業(yè)風(fēng)口，長(zhǎng)租公寓可謂是含著金鑰匙出生，在密集的爆雷之后，加上疫情的影響，假若資本不再跟進(jìn)，長(zhǎng)期虧損的長(zhǎng)租公寓該何去何從？

這些年頻繁的爆雷聲，最終炸掉了這個(gè)行業(yè)的聲譽(yù)。2020年疫情期間，長(zhǎng)租公寓更是迎來(lái)了至暗時(shí)刻。事到如今，還有多少租客愿意選擇長(zhǎng)租公寓已經(jīng)成為未知。

烤架上的長(zhǎng)租公寓

長(zhǎng)租公寓其實(shí)扮演的就是傳統(tǒng)中介行業(yè)里的“二房東”的角色，兩者沒(méi)有太大的差別，然而不同的是長(zhǎng)租公寓身披一層華麗的外衣。

長(zhǎng)租公寓其實(shí)只是一個(gè)新生的的老行業(yè)，說(shuō)其新，是因?yàn)樵撔袠I(yè)在國(guó)家倡導(dǎo)“租售并舉”政策的背景下，最近幾年才開(kāi)始成長(zhǎng)的；說(shuō)起老，是因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)的生意模式還很傳統(tǒng)，依舊靠賺取租金差價(jià)而盈利。

2015年到2017年，在政策的推動(dòng)下，不管是大小企業(yè)還是個(gè)人，都不免俗的追一下熱點(diǎn)。

前段時(shí)間熱播的電視劇《安家》，主角們都辭職創(chuàng)業(yè)搞起了長(zhǎng)租公寓，描繪出一幅相當(dāng)美好的藍(lán)圖。

讓人不禁想潑潑冷水：清醒一點(diǎn)，小心血本無(wú)歸！

因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)、技術(shù)和資金方面的不足，近年長(zhǎng)租公寓倒閉關(guān)門現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。

國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓陣亡名單

強(qiáng)大如萬(wàn)科，在長(zhǎng)租公寓的路上也曾被絆倒，這個(gè)絆腳石就是“萬(wàn)村計(jì)劃”。

2017年，萬(wàn)科進(jìn)入深圳上百個(gè)城中村。2018年，萬(wàn)村2000多棟房屋的開(kāi)工率大概在20%左右。2019年7月，萬(wàn)科“萬(wàn)村計(jì)劃”正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜，準(zhǔn)備放棄部分已簽約農(nóng)民房房源。

目前深圳萬(wàn)科對(duì)“城中村”改造投入了很高的成本，如果未來(lái)出租率和租金漲幅不及預(yù)期，萬(wàn)村公司改造的長(zhǎng)租公寓可能6-8年都不會(huì)盈利，甚至整個(gè)租賃周期都不會(huì)盈利。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，萬(wàn)科最新的定義是：仍在爬坡期和探索期。

“我不建議做長(zhǎng)租公寓，這個(gè)生意是虧的。”早在2018年，潘石屹就這么評(píng)價(jià)長(zhǎng)租公寓盈利模式。

2019年11月5日，青客公寓在納斯達(dá)克上市，發(fā)行價(jià)17美元/股，截止到目前，股價(jià)為12.01美元/股，跌去了近3成。緊接著，蛋殼公寓自1月17日在紐交所掛牌，蛋殼發(fā)行價(jià)每股13.5美元，可短短幾個(gè)月的時(shí)間股價(jià)相較發(fā)行價(jià)已經(jīng)跌到了8.3美元/股，跌去了近4成。

事實(shí)證明，長(zhǎng)租公寓上市后同樣不好過(guò)。

有了青客和蛋殼在前面趟雷，作為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，同樣負(fù)面纏身的自如應(yīng)該會(huì)慎重考慮它的上市計(jì)劃。

現(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓就像是一潭渾水，深不見(jiàn)底。在這潭水面前，有人止步觀望，有人深陷泥潭，也有人垂死掙扎，沒(méi)有人能活得滋潤(rùn)。高成本的前期投入，短則兩三年、長(zhǎng)則七八年才能看到盈利的希望。與蛋殼、自如、青客相比，中小玩家面臨更大的洗牌和淘汰概率。在疫情之下，對(duì)所有玩家來(lái)說(shuō)都是一場(chǎng)生死大考。

不可回避之痛

目前長(zhǎng)租公寓尚處于野蠻生長(zhǎng)階段，行業(yè)所面臨的痛點(diǎn)和槽點(diǎn)都比較多，各項(xiàng)的成本也比較高。缺乏有力的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，各種行業(yè)亂象層出不窮。

1、室內(nèi)環(huán)境污染

長(zhǎng)租公寓大多是經(jīng)過(guò)改造和裝修且使用了大量的低端材料，在改造裝修后基本無(wú)縫銜接對(duì)外出租，購(gòu)置的一些家居用品也基本是低端產(chǎn)品。這些因素都造成了長(zhǎng)租公寓的室內(nèi)環(huán)境污染相對(duì)嚴(yán)重。

長(zhǎng)租公寓的環(huán)境污染是先天存在的，很多房屋打的隔斷直接改變室內(nèi)的通風(fēng)和采光，不是說(shuō)不超標(biāo)就合格，只是看租房者的身體能不能抗得住。

在2018年，一位杭州阿里巴巴總部職工王某通過(guò)自如租住了杭州濱江區(qū)的房間后罹患急性白血病，隨后于2018年7月13日病情惡化去世。其妻子對(duì)自如房進(jìn)行檢測(cè)，結(jié)果是：甲醛超標(biāo)。江蘇的陳女士一家2018年6月通過(guò)自如租房，入住4個(gè)月后，2歲半的兒子患上了白血病，100天后病故。經(jīng)檢測(cè)，其所租房屋甲醛超標(biāo)。

長(zhǎng)租公寓企業(yè)為了減少成本可以理解，但是拿人命開(kāi)玩笑實(shí)在是令人不恥。

2、混亂的租金貸

企業(yè)胃口逐漸增大，玩家們?yōu)榱司S持拿房和出房的高周轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)張，使行業(yè)的畸形發(fā)展進(jìn)一步加劇，"租金貸"這類金融工具也應(yīng)運(yùn)而生。

所謂租金貸就是，長(zhǎng)租公寓與第三方金融機(jī)構(gòu)合作，讓租戶以借貸的方式實(shí)現(xiàn)分期付款，年輕沒(méi)有存款的白領(lǐng)就可以月付租房，長(zhǎng)租公寓可以獲得貸款機(jī)構(gòu)提供的一次性大額貸款，然后分月付給房東，利用這個(gè)資金源收租房源，繼續(xù)擴(kuò)張。

青客公寓已經(jīng)和十幾家金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了租金貸合作，租戶中使用租金貸支付租金的比重超過(guò)六成。在2019年蛋殼公寓使用“租金貸”的租客占比也超過(guò)六成。

租金貸的出現(xiàn)雖幫助了公寓企業(yè)的自身發(fā)展，但是卻把其中的風(fēng)險(xiǎn)扔給了房東、租客以及全社會(huì)。萬(wàn)一公司資金鏈斷裂或公寓運(yùn)營(yíng)方卷款跑路，租客很可能面臨無(wú)房可住、還要繼續(xù)支付租金的風(fēng)險(xiǎn)。

我愛(ài)我家前副總裁胡景暉曾說(shuō)過(guò)："長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng),一定比P2P爆雷更厲害。"現(xiàn)在看來(lái)真是一語(yǔ)成讖，用戶只是租房，難道要拿信用來(lái)買單？

進(jìn)退兩難的長(zhǎng)租公寓

我國(guó)人口總量眾多，與此相對(duì)應(yīng)，我國(guó)相比于其他國(guó)家擁有絕對(duì)值很高的流動(dòng)人口數(shù)量。流動(dòng)人口帶來(lái)的租房需求占有絕對(duì)的比例。伴隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市聚集了相對(duì)較多的流動(dòng)人口，國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)是一個(gè)萬(wàn)億的大市場(chǎng)，而根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，隨著房?jī)r(jià)的上漲，租房的人群會(huì)越來(lái)越多。

根據(jù)全球經(jīng)濟(jì)指標(biāo)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，發(fā)達(dá)國(guó)家的住房自有率大部分在60%左右，美國(guó)商務(wù)部最新數(shù)據(jù)顯示，去年底美國(guó)住房自有率為65.1%。美國(guó)租房人口比率約為36%，我們近鄰日本，租賃家庭占比高達(dá)35%，近20年來(lái)日本全國(guó)租金水平呈現(xiàn)緩慢下降趨勢(shì)，大家更樂(lè)意去租房而非買房。

目前美國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了主動(dòng)租賃時(shí)代，租房人員呈現(xiàn)出“高學(xué)歷、高收入、快增長(zhǎng)”的特點(diǎn)，本科及以上學(xué)歷的租賃者比例突破了50%，充分享受高品質(zhì)房屋租賃帶來(lái)的舒適生活已成為這類人群的最大訴求。

在日本，政府通過(guò)頒布對(duì)土地、房租限價(jià)的統(tǒng)制令，以低廉的租金吸引居民選擇租房，這保證了日本長(zhǎng)租市場(chǎng)的可持續(xù)性。同時(shí)，一些有房一族也加入租賃行列，為了追求更好的居住體驗(yàn)。

看完美日的租賃市場(chǎng)，確實(shí)前景可觀，可如何避免走彎路成了難題。

現(xiàn)在追求更高品質(zhì)的生活似乎成了租房的訴求，所以說(shuō)長(zhǎng)租公寓的未來(lái)一定是要做好公寓服務(wù)，必須在“品牌建設(shè)、產(chǎn)品體驗(yàn)、客服系統(tǒng)”這三個(gè)維度深耕細(xì)作。

對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，影響消費(fèi)決策的永遠(yuǎn)都只有兩個(gè)因素，一是價(jià)格，二是安全。但現(xiàn)在沒(méi)有運(yùn)營(yíng)商真正解決了這兩個(gè)問(wèn)題，他們甚至為了追求利益，不斷在破壞這兩個(gè)最基礎(chǔ)的需求。

顯然，如今長(zhǎng)租公寓如鯁在喉，早已走過(guò)風(fēng)口正盛的階段，面臨這急速擴(kuò)張可能的資金鏈斷裂。在這背后，是如何加速轉(zhuǎn)型和存活路徑的擔(dān)憂。

但對(duì)于未來(lái)而言，擺在房企面前的依然是一個(gè)未知數(shù)，因?yàn)闆](méi)有人知道到底應(yīng)該是進(jìn)是退。

從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，其存在的價(jià)值，不止是創(chuàng)造具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品與服務(wù)，更需以長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，致力于行業(yè)盈利模式的持續(xù)探索，拉高長(zhǎng)租公寓行業(yè)的整體水平。

尊重客戶才是長(zhǎng)租公寓的開(kāi)始。

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